Préstamos hard money en Florida: cómo funcionan y cuándo usarlos

Respuesta corta

Un prestamista hard money en Florida hace préstamos a corto plazo garantizados por bienes raíces de inversión, calculados sobre todo por el valor de la propiedad y el negocio, no por sus declaraciones de impuestos. Son préstamos solo para fines comerciales, usados para remodelar y vender, préstamos puente y cierres rápidos, no para una casa donde usted va a vivir. Según la ley de Florida, un interés de más del 18% al año es usura en préstamos de $500,000 o menos, así que el costo total, puntos incluidos, importa tanto como la tasa.

Qué es un préstamo hard money

Un préstamo hard money es financiamiento privado basado en la propiedad. El prestamista mira primero el inmueble: cuánto vale hoy, cuánto valdrá después de las reparaciones (ARV) y cómo piensa usted pagar el préstamo. Su crédito y su ingreso cuentan, pero mucho menos que en una hipoteca de banco.

Lo que normalmente distingue al hard money:

• Rapidez. Los prestamistas privados pueden cerrar mucho más rápido que un banco porque hay menos suscripción. Esa rapidez gana subastas, herencias y negocios donde se compite contra ofertas en efectivo.
• Plazos cortos. Los préstamos duran meses, no décadas, y están hechos para pagarse con una venta o un refinanciamiento.
• Pagos de solo interés. Usted paga interés mientras trabaja la propiedad y paga el saldo al final (un pago global o balloon).
• Puntos y cargos. Los prestamistas cobran puntos por adelantado, cargo de originación y cargos por desembolso. Todo eso suma, así que compare el costo total, no solo la tasa.
• Apalancamiento según el valor. El préstamo se calcula sobre el precio de compra, el presupuesto de remodelación y el ARV. Cada prestamista pone sus propios límites, y cambian con el mercado y con su experiencia.

Las tasas y condiciones varían según el prestamista, el negocio y su historial, y cambian a diario. Llame al 305-425-1990 para el precio actual en una propiedad específica.

Solo para fines comerciales: nunca para vivienda propia

El hard money es para inversionistas y negocios. Las reglas federales de Truth in Lending (Regulación Z) excluyen el crédito otorgado principalmente con fines comerciales, y el comentario oficial de la CFPB considera comercial un préstamo para comprar, mejorar o mantener una propiedad de alquiler donde el dueño no vive. Esa regla no aplica si el dueño piensa vivir allí más de 14 días en el próximo año.

Lo que eso significa en la práctica:

• La propiedad es para remodelar y vender, para alquilar, un edificio comercial o un terreno que usted está desarrollando. No es su vivienda principal ni una segunda vivienda que va a usar.
• Al cierre firma una declaración de propósito comercial y de ocupación. Muchos prestamistas también piden que el préstamo esté a nombre de una LLC o corporación.
• Si quiere comprar una casa para vivir, necesita una hipoteca de consumo: convencional, FHA, VA o una opción non-QM como un préstamo con estados de cuenta bancarios.

No declare una ocupación falsa para obtener un préstamo hard money. El fraude de ocupación es un delito federal y además le puede quitar protecciones que de otra forma tendría.

Remodelar y vender, préstamos puente y otros usos

• Remodelar y vender (fix-and-flip). El uso más común. El prestamista financia parte de la compra y retiene el dinero de la remodelación, que va pagando por desembolsos a medida que se inspecciona y termina el trabajo. Usted vende, paga el préstamo y se queda con la ganancia. Vea nuestra página de préstamos fix-and-flip.
• Puente. Necesita cerrar ya y refinanciar o vender después: comprar la próxima propiedad antes de vender la actual, comprarle la parte a un socio o sostener un edificio mientras se alquila. Vea préstamos puente y qué es un préstamo puente.
• Cierres rápidos o poco comunes. Subastas, ventas de herencias, propiedades que un banco todavía no financia por su estado, y negocios con un plazo de contrato corto.
• Alquileres para mejorar. Compre y remodele con hard money, consiga inquilino y luego refinancie a un préstamo DSCR a largo plazo basado en la renta.
• Retiro de efectivo comercial. Sacar capital de una propiedad de inversión que tiene libre de deuda para financiar otro negocio, cuando la rapidez importa más que el costo.

En el sur de Florida, muchas veces la razón es el estado de la propiedad. Las casas antiguas con problemas de techo, electricidad o plomería pueden fallar una tasación de banco o una inspección de seguro. El hard money paga el arreglo, y un préstamo a largo plazo lo reemplaza cuando la propiedad se puede asegurar y está alquilada.

Reglas de Florida que afectan el costo: usura e impuestos de cierre

La ley de usura de Florida es el Capítulo 687 de los Estatutos de Florida. Lo básico, a octubre de 2026:

• Préstamos de $500,000 o menos: un interés de más del equivalente a 18% de interés simple al año es usura (s. 687.02 y s. 687.03).
• Préstamos de más de $500,000: el límite de 18% no aplica, pero sí aplican los límites de usura penal de la s. 687.071. Cobrar a sabiendas más de 25% al año es un delito menor, y más de 45% es un delito grave. Un préstamo hecho en violación de la s. 687.071 no es una deuda que se pueda cobrar en los tribunales de Florida.
• Los puntos cuentan. Según la s. 687.03, los cargos que funcionan como interés se reparten sobre el plazo del préstamo y se suman a la tasa para medir la usura. En un préstamo corto, los puntos por adelantado pesan más por año.
• Doc stamps e impuesto intangible. Florida cobra el impuesto de sellos documentales sobre el pagaré a $0.35 por cada $100 y un impuesto intangible no recurrente de 2 milésimas ($0.002) sobre el monto de la hipoteca. En un préstamo de $400,000 son $1,400 más $800. Registrar un solo préstamo sale más barato que refinanciar dos veces, así que planifique su salida.

Esto es información general, no asesoría legal. Prestamistas y prestatarios con preguntas sobre un pagaré específico deben consultar a un abogado de Florida.

Su estrategia de salida es la verdadera aprobación

Todo prestamista hard money hace una pregunta: ¿cómo se va a pagar este préstamo? Tenga una respuesta clara, con números.

• Venta. Muestre ventas comparables que respalden su ARV, un plazo de remodelación realista y un presupuesto con margen para imprevistos. Sobrestimar el ARV es la forma más común en que un flip pierde dinero.
• Refinanciar a largo plazo. Si piensa quedarse con la propiedad, verifique antes de comprar que calificará para un préstamo DSCR o un préstamo convencional de inversión: renta que cubra el pago, que se pueda asegurar y las reglas de tiempo de tenencia para usar el nuevo valor de tasación. Vea qué es el seasoning.
• Venta de otro activo. En un préstamo puente, muestre la propiedad o el activo que va a vender y su plazo.

Deje tiempo de sobra. Los permisos, contratistas, seguros y aprobaciones de condominio o HOA en el sur de Florida muchas veces toman más de lo planeado, y las extensiones de un préstamo corto son caras. Pregunte desde el principio cuánto cuesta una extensión y si hay penalidad por pago anticipado.

Documentos que pide un prestamista hard money

• Contrato de compra, o la escritura y el estado de saldo si ya es dueño de la propiedad.
• Presupuesto de remodelación y alcance del trabajo, partida por partida, más los datos de su contratista.
• Ventas comparables que respalden el ARV, o un estimado de renta si se la va a quedar.
• Documentos de la compañía: artículos de organización, acuerdo operativo, carta del EIN y certificado de vigencia de Sunbiz.
• Identificación oficial de cada garante y autorización para revisar el crédito.
• Estados de cuenta bancarios que muestren fondos para el pago inicial, los costos de cierre y las reservas.
• Su historial: una lista de flips o alquileres anteriores con direcciones y fechas, si la tiene.
• Cotización de seguro de la propiedad (riesgo de construcción o propiedad vacía durante la remodelación).

QMS Lending (NMLS #1781090) es un bróker independiente en Miami, FL, con acceso a más de 100 prestamistas, incluidos prestamistas privados y non-QM para inversionistas. Comparamos apalancamiento, puntos, reglas de desembolso y costo de extensiones lado a lado, para que vea el costo total antes de firmar. Empiece en nuestra página de préstamos hard money o llame al 305-425-1990. En español o en inglés. Solo préstamos con fines comerciales. Sujeto a aprobación de crédito y de la propiedad.