Cómo obtener una hipoteca después de una bancarrota o un foreclosure en Florida: tiempos de espera por tipo de préstamo

Respuesta corta

Después de una bancarrota Capítulo 7, la espera normal es de 2 años para préstamos FHA y VA y de 4 años para un préstamo convencional; después de un foreclosure es de 3 años para FHA, 2 años para VA y 7 años para convencional, a noviembre de 2026. Un short sale o un deed-in-lieu casi siempre implica una espera más corta que un foreclosure, y las circunstancias atenuantes documentadas pueden acortar la mayoría de las esperas. Los prestamistas non-QM fijan sus propias reglas y a veces pueden ayudar antes.

Préstamos convencionales (Fannie Mae B3-5.3-07)

La Guía de Venta de Fannie Mae, sección B3-5.3-07, fija estos tiempos de espera, a noviembre de 2026:

• Bancarrota Capítulo 7 u 11: 4 años desde el descargo (discharge) o el desistimiento (dismissal). 2 años con circunstancias atenuantes.
• Bancarrota Capítulo 13: 2 años desde el descargo, o 4 años desde el desistimiento. Con circunstancias atenuantes, 2 años desde el desistimiento. No hay excepción más corta después de un descargo.
• Más de una bancarrota en los últimos 7 años: 5 años desde el descargo o desistimiento más reciente, o 3 años si la última se debió a circunstancias atenuantes.
• Foreclosure: 7 años desde la fecha en que se completó. 3 años con circunstancias atenuantes, pero entre el año 3 y el año 7 el préstamo solo sirve para comprar vivienda principal (máximo 90% del valor) o para un refinanciamiento con poco efectivo (limited cash-out).
• Short sale, deed-in-lieu o hipoteca cancelada como pérdida (charge-off): 4 años desde la fecha en que se completó, o 2 años con circunstancias atenuantes.

El reloj empieza en la fecha de descargo, desistimiento o cierre del evento. En un préstamo con suscripción manual, Fannie lo mide hasta el día en que se desembolsa el préstamo nuevo, no hasta el día en que usted aplica. Vea préstamos convencionales.

Préstamos FHA (HUD 4000.1)

FHA suele ser el camino del gobierno más rápido. Este mes no pudimos abrir hud.gov, así que estas cifras vienen del resumen FHA de un prestamista sobre el Manual HUD 4000.1 y de FHA.com. Confírmelas con su oficial de préstamos.

• Capítulo 7: 2 años desde el descargo. Entre 12 y 24 meses puede aceptarse con circunstancias atenuantes documentadas y crédito restablecido. Menos de 12 meses no califica.
• Capítulo 13: no hace falta esperar el descargo. HUD 4000.1 permite un préstamo FHA cuando han pasado al menos 12 meses del plan de pagos, todos los pagos se hicieron a tiempo y la corte de bancarrota da permiso por escrito.
• Foreclosure o deed-in-lieu: 3 años desde la fecha en que se transfirió el título.
• Short sale: 3 años. La espera puede eliminarse si usted estaba al día, con cada pago de hipoteca y de cuotas hecho dentro del mes, durante los 12 meses antes de la venta.

FHA mide hasta la fecha en que el prestamista obtiene el número de caso FHA. Un expediente dentro de la espera normal pasa a suscripción manual. Más en requisitos FHA en Florida.

Préstamos VA y USDA

Préstamos VA, según resúmenes de prestamistas sobre las reglas del VA a noviembre de 2026:

• Capítulo 7: 2 años desde el descargo. Entre 1 y 2 años puede considerarse con circunstancias atenuantes documentadas y crédito restablecido.
• Capítulo 13: al menos 12 meses de pagos del plan a tiempo, más permiso escrito de la corte. Un plan terminado y pagado como se acordó cuenta como crédito restablecido.
• Foreclosure o deed-in-lieu: por lo general 2 años desde que se completó. Si fue parte de una bancarrota, los 2 años corren desde la fecha más tardía entre el descargo y la transferencia del título.
• Short sale: el VA no fija una espera si el resto de su crédito está bien, aunque los prestamistas pueden poner sus propias reglas. Si el VA respaldaba el préstamo perdido, pregunte cómo recuperar su derecho VA (entitlement). Vea préstamos VA en Florida.

Préstamos USDA: 3 años después de un foreclosure o un deed-in-lieu, y por lo general 3 años después de un Capítulo 7. Durante un Capítulo 13 puede aplicar después de 12 meses de pagos a tiempo con permiso de la corte. USDA solo presta en zonas rurales elegibles; vea préstamos USDA en Florida.

Préstamos non-QM: cuando no puede esperar

Un préstamo non-QM no sigue las reglas de Fannie, FHA, VA ni USDA. Cada prestamista fija su propio tiempo de espera después de una bancarrota o un foreclosure, y algunos consideran al cliente mucho antes de que terminen las esperas de las agencias.

El precio es el costo. Cuente con un pago inicial más grande, más reservas y un precio más alto que en un préstamo de agencia. Las tasas cambian a diario; llame para el precio de hoy.

Para quienes trabajan por cuenta propia, un préstamo con estados de cuenta bancarios suele estar en la misma familia de prestamistas, así que una sola revisión cubre el evento de crédito y los ingresos. Un plan común es comprar ahora con non-QM y luego refinanciar a un préstamo convencional o FHA cuando haya pasado la espera completa, sujeto a aprobación de crédito en ese momento.

Circunstancias atenuantes: qué cuenta

Fannie Mae (B3-5.3-08) define las circunstancias atenuantes como eventos que no se repiten, fuera de su control, que causaron una caída de ingresos repentina, grande y prolongada o un aumento catastrófico de gastos. HUD usa una prueba parecida; una enfermedad grave o la muerte de quien aportaba ingresos puede calificar, pero un divorcio por sí solo por lo general no.

Usted tiene que probarlo:

• El evento: récords o facturas médicas, aviso de despido, papeles de liquidación o acta de defunción.
• Por qué no pudo recuperarse: reclamos de seguro, contratos de listado que muestran que intentó vender, o declaraciones de impuestos de antes, durante y después de la pérdida de ingresos.
• Una carta firmada que conecte el evento con el atraso y muestre que no tenía otra opción razonable.

Buenos documentos convierten una espera de 4 años en 2. Reúnalos ya.

Florida usa foreclosure judicial: busque su fecha real

El Estatuto de Florida 702.01 dice que todas las hipotecas se ejecutan en equidad, es decir, mediante un caso en la corte decidido por un juez. En Florida el foreclosure pasa por la corte de circuito, no por una venta rápida fuera de la corte.

Eso importa porque cada espera de arriba empieza al final del evento, no cuando usted dejó de pagar. En un foreclosure judicial en Florida, el título normalmente se transfiere después de la venta ordenada por la corte, cuando el secretario emite el certificado de título. Eso puede ser mucho después del último pago.

• Saque el fallo final y el certificado de título de los récords en línea del secretario del condado.
• Para un short sale o un deed-in-lieu, guarde la hoja de cierre o la escritura registrada.
• Para una bancarrota, guarde la orden de descargo o desistimiento y todos los anexos.

¿Deudas viejas siguen en su reporte después del evento? Revise que aparezcan con saldo cero. Reconstruir su puntaje de crédito con cuentas al día ayuda en todos los programas.

Cómo le ayuda QMS Lending

QMS Lending (NMLS #1781090) es un corredor hipotecario independiente en Miami, FL, con acceso a más de 100 prestamistas en préstamos convencionales, FHA, VA y non-QM. Envíenos su fecha de descargo o de cierre del evento y le diremos para qué programas podría calificar hoy y la fecha exacta en que se abre cada uno. Llame al 305-425-1990, en inglés o en español. Sujeto a aprobación de crédito y suscripción.