¿Qué es un pago global (balloon payment)?

Respuesta corta

Un pago global (balloon) es un pago grande y único que vence al final del préstamo, por lo general más del doble del pago mensual regular (CFPB, a octubre de 2026). Los préstamos con balloon suelen durar de 5 a 10 años en lugar de 15 a 30. La mayoría de las Hipotecas Calificadas no pueden tenerlo, así que hoy aparecen sobre todo en préstamos con fines comerciales como hard money, puente y comerciales.

Definición

El saldo restante que vence en un solo pago al final porque los pagos regulares no liquidaron el préstamo por completo. La ley de Florida usa la misma prueba: un pago final mayor que el doble del pago periódico regular.

Ejemplo con números

Solo un ejemplo, no es cotización: un préstamo de $300,000 al 8% con pagos calculados a 30 años, que vence en 7 años. El pago mensual de capital e interés es de unos $2,201. Después de 84 pagos el saldo es de unos $277,432, que vence completo de una vez, unas 126 veces el pago regular. Un hard money de solo interés es más marcado: $250,000 al 11% por 12 meses son unos $2,292 al mes de interés, y luego vencen los $250,000 completos.

El balloon y las Hipotecas Calificadas

Según la guía de cumplimiento ATR/QM de la CFPB, una QM general no puede tener pago balloon, pagos de solo interés, amortización negativa ni plazo de más de 30 años. La excepción limitada es la QM con pago balloon de un prestamista pequeño que operó en una zona rural o desatendida el año anterior. Debe tener:

• Una tasa de interés fija
• Un plazo de 5 años o más
• Pagos regulares que amortizarían el préstamo en 30 años o menos

En todo Estimado de Préstamo para consumidores, la Regulación Z 1026.37(b)(5) exige responder sí o no a "Balloon Payment" en los términos del préstamo, con el monto y la fecha si la respuesta es sí.

Dónde se ven hoy los balloon

• Hard money y fix-and-flip: plazos cortos, muchas veces de solo interés, que se pagan con una venta o un refinanciamiento
• Préstamos puente: cubren el tiempo hasta que cierra una venta
• Préstamos comerciales: muchas veces se amortizan a largo plazo con un balloon a los 5, 7 o 10 años

Estos son préstamos con fines comerciales. La CFPB advierte que si no puede pagar o refinanciar el balloon, podría perder la propiedad, así que planifique la salida antes de firmar.

En el sur de Florida

El F.S. 697.05 exige que una hipoteca balloon lleve la leyenda "THIS IS A BALLOON MORTGAGE" con el saldo al vencimiento, arriba de la primera página y encima de su firma. Si el prestamista no la pone, se extiende la fecha de vencimiento y usted puede seguir con sus pagos regulares y pagar antes sin penalidad. Muchos préstamos están exentos: primeras hipotecas, plazos de 5 años o más, préstamos de solo interés, préstamos de más de $500,000, préstamos con divulgación federal de Truth in Lending y el financiamiento del vendedor. Así que protege sobre todo en segundas hipotecas privadas de corto plazo.