¿Qué es el prorrateo de impuestos al cierre en Florida?

Respuesta corta

El prorrateo de impuestos divide la factura del año entre vendedor y comprador según los días que cada uno es dueño. En Florida los impuestos se pagan atrasados: la factura de un año vence el 1 de noviembre de ese año y se vuelve morosa después del 1 de abril del siguiente (F.S. 197.333, a noviembre de 2026). Por eso, en la mayoría de los cierres el vendedor todavía no ha pagado, y le acredita al comprador desde el 1 de enero hasta el día antes del cierre.

Definición

Un ajuste al cierre que divide el impuesto del año entre vendedor y comprador. En Florida casi siempre aparece como un crédito del vendedor al comprador en el Closing Disclosure.

Ejemplo con números

Ejemplo: el impuesto del año pasado fue $6,000 y el cierre es el 1 de julio. El vendedor es dueño del 1 de enero al 30 de junio, 181 días. El contrato FR/BAR toma en cuenta el descuento máximo (4% en noviembre en Miami-Dade), así que la base es $5,760. Crédito del vendedor: $5,760 x 181 / 365 = unos $2,856. En noviembre el comprador, o su cuenta de escrow, paga la factura completa.

Lo que dice el contrato FR/BAR

Standard K de los contratos FR/BAR (a noviembre de 2026):

• Los impuestos se prorratean hasta el día antes del cierre, así que el día del cierre le toca al comprador.
• Se usa el impuesto del año actual si se conoce, tomando en cuenta el descuento máximo y las exenciones.
• Si la millage del año no está fijada pero la evaluación ya salió, se usa esa evaluación con la millage del año anterior.
• Si no hay nada, se usa el del año anterior. Un prorrateo estimado se puede reajustar cuando llegue la factura real, si una parte lo pide al cierre.

Cierres en noviembre o diciembre

Las facturas salen alrededor del 1 de noviembre. En Miami-Dade los descuentos por pronto pago son 4% en noviembre, 3% en diciembre, 2% en enero y 1% en febrero (F.S. 197.162). Si el vendedor ya pagó, entonces el comprador le acredita al vendedor el resto del año. Si no ha pagado, la compañía de título normalmente paga la factura al cierre con el dinero del vendedor. El prestamista puede cobrar una reserva para su escrow.

En el sur de Florida

El prorrateo usa la factura del vendedor, pero la suya el próximo año puede ser mucho más alta. La venta elimina la exención de homestead y el tope Save Our Homes del vendedor, y la propiedad se reevalúa. Además, la Enmienda 3 de Florida se aprobó el 3 de noviembre de 2026 (cerca de 62%, no oficial hasta certificarse): la exención de homestead no escolar sube a $150,000 en 2027 y $250,000 en 2028, quienes se hagan residentes permanentes de Florida después del 31 de diciembre de 2026 llegan al monto mayor en su 5.º año, y el tope para propiedades sin homestead baja de 10% a 5% en impuestos no escolares desde el 1 de enero de 2027. Los impuestos escolares no cambian. Las primeras facturas afectadas llegan en noviembre de 2027, así que un cierre de 2027 prorrateado con la factura de 2026 puede reajustarse cuando salga la nueva.