Préstamo FHA vs convencional en Miami-Dade: cuál le conviene

Respuesta corta

En Miami-Dade, FHA suele convenir a compradores con puntaje de crédito por debajo de la mitad de los 600 o con más deudas, y el convencional suele convenir a quienes tienen mejor crédito y quieren un seguro hipotecario que se pueda quitar. FHA permite 3.5% de pago inicial con 580 de puntaje y préstamos de hasta $667,000 en 2026; el convencional permite 3% para primeros compradores y préstamos de hasta $832,750. El edificio también importa: muchos condominios de Miami están aprobados para un programa y no para el otro.

Lado a lado: las cifras a octubre de 2026

• Límite de préstamo, 1 unidad, Miami-Dade: FHA $667,000. Convencional $832,750.
• Límite, 2 unidades: FHA $853,900. Convencional $1,066,250.
• Pago inicial mínimo: FHA 3.5% con puntaje de 580 o más, 10% con 500 a 579. Convencional 3% si al menos un prestatario es primer comprador (tasa fija, 1 unidad, vivienda principal); si no, 5%.
• Puntaje de crédito: FHA exige mínimo 500; por debajo el préstamo no es elegible. Fannie Mae ya no fija un puntaje mínimo para préstamos aprobados por su Desktop Underwriter; los de suscripción manual piden 620 (tasa fija) o 640 (ARM). La mayoría de los prestamistas aplican igual sus propios mínimos.
• Seguro hipotecario: FHA cobra una prima inicial de 1.75% más una prima anual. El convencional cobra seguro hipotecario privado (PMI) solo si usted da menos del 20%.
• Ocupación: FHA es solo para vivienda principal. El convencional también financia segundas viviendas y propiedades de inversión.

Los límites vienen de HUD y la FHFA; vea nuestra tabla de límites FHA y la tabla de límites conformes.

MIP vs PMI: la diferencia real de costo

El seguro hipotecario FHA (MIP) tiene dos partes, según el Manual 4000.1 de HUD:

• Inicial: 1.75% del préstamo base, normalmente sumado al préstamo.
• Anual: en préstamos a 30 años de $726,200 o menos, 0.55% al año si da menos de 5% de pago inicial, y 0.50% con 5% o más. Todo préstamo FHA de 1 unidad en Miami-Dade está por debajo de $726,200, así que esas son las tasas que aplican aquí.
• Cuánto dura: si empieza por encima de 90% LTV (menos de 10% de pago inicial), el MIP dura toda la vida del préstamo. Con 10% o más, termina a los 11 años. La salida habitual es refinanciar más adelante.

Ejemplo: una casa de $400,000 con 3.5% de pago inicial. Préstamo base $386,000. MIP inicial $6,755, para un préstamo total de $392,755. El MIP anual empieza en unos $2,123 al año, cerca de $177 al mes.

El PMI convencional no tiene cargo inicial en la mayoría de los préstamos. El costo mensual depende mucho de su puntaje de crédito y de su pago inicial, así que con 760 normalmente se paga mucho menos que con 660. Por ley federal (Homeowners Protection Act), usted puede pedir la cancelación del PMI cuando el saldo llega al 80% del valor original, y en general termina solo al 78% si está al día.

Regla práctica: buen crédito suele favorecer el convencional; crédito más débil suele favorecer FHA, porque el precio FHA no sube tanto con puntajes bajos. Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy en ambos.

El tema de los condominios en Miami-Dade

En Miami-Dade, muchas veces el edificio decide el préstamo antes que su crédito.

• FHA: el proyecto debe estar en la lista de aprobados de HUD, o la unidad debe obtener una aprobación individual. La regla de condominios de HUD de 2019 permite aprobaciones individuales en algunos proyectos que no están en la lista. El estándar general de HUD de ocupación por dueños en proyectos existentes ha sido 50%, y eso deja fuera a muchos edificios con muchos inversionistas.
• Convencional: el prestamista revisa el proyecto con las reglas de Fannie Mae o Freddie Mac. En Florida, la revisión limitada de Fannie Mae solo funciona con 75% LTV o menos para vivienda principal, así que quien da poco pago inicial necesita una revisión completa.
• Ambos: los edificios con reparaciones críticas sin fondos, demandas de seguridad o una inspección estructural reprobada tienen problemas. Las reglas de inspección de hito y estudio de reservas de Florida han subido las cuotas de HOA y las derramas en muchas torres antiguas.

Un edificio puede estar aprobado por FHA y fallar la revisión convencional, o al revés. Revise el edificio primero. Nuestra guía de pago inicial para condominios en Miami explica las reglas de garantizable y la ley después de Surfside.

Cuándo gana FHA y cuándo gana el convencional

FHA suele ganar cuando:

• Su puntaje está por debajo de la mitad de los 600, o tuvo un problema de crédito reciente.
• Su relación deuda-ingreso está alta.
• Compra una propiedad de 2 a 4 unidades para vivir en una. En Miami-Dade, el límite FHA de 2 unidades es $853,900 con 3.5% de pago inicial.
• El condominio está aprobado por FHA pero no es elegible para convencional.

El convencional suele ganar cuando:

• Su puntaje es bueno y el PMI le sale más barato que el MIP.
• Quiere un seguro hipotecario que se quite sin refinanciar.
• El préstamo pasa de $667,000 (hasta $832,750).
• Es segunda vivienda o propiedad de inversión.
• Da 20% de pago inicial y no quiere seguro hipotecario.

La ayuda para el pago inicial funciona con ambos. El condado de Miami-Dade y Florida Hometown Heroes ofrecen hasta $35,000 cada uno a compradores elegibles; vea los programas de ayuda para el pago inicial.

Qué cambia en 2027 y cómo comparamos

La Carta a Prestamistas 2026-11 de HUD permite que los prestamistas FHA usen FICO 10T y VantageScore 4.0 además de FICO clásico, en números de caso asignados a partir del 1 de enero de 2027. Los mínimos de 580 y 500 no cambian.

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