Préstamos convencionales en Florida: pago inicial, PMI, crédito y condominios

Respuesta corta

Un préstamo convencional en Florida es una hipoteca que sigue las reglas de Fannie Mae o Freddie Mac, con apenas 3% de pago inicial y un límite de $832,750 para una unidad en 2026 en la mayor parte del país. Si da menos del 20%, paga seguro hipotecario privado (PMI), que puede pedir cancelar cuando llega al 80% del valor original. En Florida, el edificio del condominio y sus inspecciones muchas veces pesan tanto como su crédito.

Qué es un préstamo convencional y el límite de 2026

Un préstamo convencional es cualquier hipoteca que no está asegurada por una agencia del gobierno como FHA, VA o USDA. La mayoría son "conformes": cumplen las guías de Fannie Mae o Freddie Mac para que el prestamista pueda venderlas. Por eso las reglas de abajo vienen de la guía de venta de Fannie Mae y de Freddie Mac.

• Límite conforme 2026: $832,750 para una vivienda de una unidad en la mayor parte de EE. UU., $26,250 más que en 2025, según la FHFA. En zonas de alto costo puede llegar a $1,249,125. Por encima del límite de su condado, el préstamo pasa a ser jumbo.
• Ocupación: vivienda principal, segunda vivienda y propiedad de inversión califican. FHA solo cubre vivienda principal.
• Unidades: de 1 a 4 unidades, con LTV máximo más bajo en 2 a 4 unidades y en inversión.
• Plazos: tasa fija (comúnmente de 15 a 30 años) y préstamos ARM.

Revise su condado en nuestra tabla de límites conformes de Florida. Para la definición, vea qué es un préstamo conforme. Cifras a octubre de 2026.

Tres formas de dar 3% de pago inicial

Fannie Mae y Freddie Mac permiten 97% de LTV en una compra. Hay tres caminos principales:

• 97% LTV estándar (Fannie Mae): al menos un prestatario debe ser primer comprador, es decir, no haber tenido vivienda en los últimos tres años. Solo tasa fija, hasta 30 años, vivienda principal de 1 unidad (incluye condominios y PUD). Sin límite de ingresos. No aplica a préstamos de alto balance.
• HomeReady (Fannie Mae): 3% de pago inicial, no necesita ser primer comprador, y el ingreso debe estar en o por debajo del 80% del ingreso medio del área (AMI) donde está la propiedad.
• Home Possible (Freddie Mac): 3% de pago inicial con fuentes de fondos flexibles, ingreso limitado al 80% del AMI, y elegible en viviendas de 1 a 4 unidades, condominios y PUD.

Cómo funciona el límite de ingresos: se basa en el ingreso medio de la zona de la vivienda, no de donde usted vive hoy. Cuenta el ingreso con el que califica, no cada dólar del hogar. Busque la cifra exacta de una dirección con la herramienta AMI de Fannie Mae o el mapa de elegibilidad de Home Possible de Freddie Mac. Miami-Dade, Broward y Palm Beach tienen medianas distintas, así que el mismo ingreso puede calificar en un condado y no en el otro.

Educación para compradores: si todos los prestatarios son primeros compradores, al menos uno debe completar un curso aprobado en HomeReady y en cualquier compra por encima de 95% LTV. El curso HomeView de Fannie Mae cuenta.

La ayuda para el pago inicial se puede combinar con estos programas; vea los programas de ayuda para el pago inicial en Florida.

PMI: qué es y cómo se quita

Si da menos del 20%, el prestamista exige seguro hipotecario privado (PMI). Protege al prestamista, no a usted. El costo mensual depende sobre todo de su puntaje de crédito y su pago inicial, así que el mismo préstamo puede tener un PMI muy distinto con 760 de puntaje que con 660.

A diferencia del seguro FHA, el PMI no es permanente. Bajo la ley federal Homeowners Protection Act, según explica la CFPB:

• Al 80%: puede pedir por escrito a su administrador que cancele el PMI cuando el saldo programado llegue al 80% del valor original, o antes si hace pagos extra. Debe estar al día, no tener segundas hipotecas, y quizás demostrar que el valor no ha bajado.
• Al 78%: el PMI en general termina solo cuando el saldo programado llega al 78% del valor original, si está al día.
• A mitad del plazo: debe terminar el mes después de la mitad del plazo del préstamo, 15 años en un préstamo a 30, aunque el saldo sea mayor.

El "valor original" normalmente es el menor entre el precio y la tasación al comprar. Fannie Mae y Freddie Mac pueden ofrecer mejores condiciones de cancelación, nunca peores. El PMI pagado por el prestamista sigue otras reglas.

Puntaje de crédito, DTI y LTV máximo

• Puntaje de crédito: Fannie Mae no fija un puntaje mínimo para préstamos aprobados por su Desktop Underwriter (DU). Los de suscripción manual piden 620 con tasa fija y 640 con ARM. La mayoría de los prestamistas aplican sus propios mínimos, y su puntaje define tanto el precio como el costo del PMI.
• Relación deuda-ingreso (DTI): DU puede aprobar hasta 50% de DTI total. La suscripción manual llega a 36%, o 45% con el puntaje y las reservas que pide la matriz de elegibilidad.
• LTV máximo en compra (DU): 97% en vivienda principal de 1 unidad con tasa fija (95% con ARM), 95% en vivienda principal de 2 a 4 unidades, 90% en segunda vivienda, 85% en propiedad de inversión de 1 unidad y 75% en inversión de 2 a 4 unidades.

Los préstamos para inversión son préstamos con fines comerciales. Si los números no dan en convencional, un préstamo DSCR califica al inversionista por la renta y no por su ingreso personal.

Son máximos de las guías a octubre de 2026. La aprobación depende del expediente completo y está sujeta a aprobación de crédito.

Condominios en Florida: la revisión que decide el préstamo

Fannie Mae tiene una sección de su guía de venta (B4-2.2-04) con reglas de condominios específicas para Florida. El prestamista revisa el edificio, no solo a usted, y el tipo de revisión limita cuánto puede pedir prestado.

• Revisión limitada: en Florida, la "revisión limitada" rápida solo funciona hasta 75% LTV en vivienda principal y 70% en segunda vivienda o inversión. Si da menos pago inicial, el prestamista debe hacer una revisión completa del edificio.
• Revisión completa o aprobación de Fannie: se necesita en préstamos con poco pago inicial. En un proyecto aprobado por Fannie Mae, la tabla permite hasta 97% LTV (DU) en vivienda principal, 90% en segunda vivienda y 85% en una unidad de inversión.
• Edificios nuevos y convertidos: las unidades adosadas en proyectos nuevos o recién convertidos en Florida necesitan aprobación del proyecto por Fannie Mae mediante su proceso PERS.

Inspecciones de hito: según el Estatuto de Florida 553.899, los edificios de condominio y cooperativa de tres pisos habitables o más necesitan una inspección estructural de hito antes del 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años, y luego cada 10 años. Las autoridades locales pueden exigirla a los 25 años en zonas como cerca del agua salada. Vea qué es una inspección de hito.

SIRS: el Estatuto de Florida 718.112 exige un estudio de reservas de integridad estructural al menos cada 10 años en edificios de condominio de tres pisos o más, que cubre techo, estructura, protección contra incendios, plomería, electricidad, impermeabilización y ventanas. En presupuestos adoptados a partir del 31 de diciembre de 2024, los dueños en edificios que deben tener SIRS en general no pueden votar para eliminar o reducir esas reservas. Más reservas significan cuotas de HOA más altas, que cuentan en su DTI, y los edificios sin fondos suficientes pueden traer derramas.

En resumen: un edificio que pasa la revisión es garantizable. Uno que no pasa puede necesitar un préstamo para condominio no garantizable. Envíenos la dirección antes de hacer la oferta.

Convencional vs FHA en un minuto

• Pago inicial: convencional 3% (con las reglas de arriba) vs FHA 3.5% con puntaje de 580 o más.
• Tamaño del préstamo: convencional hasta $832,750 vs FHA hasta $667,000 para una unidad en Miami-Dade, Broward y Palm Beach en 2026.
• Seguro hipotecario: el PMI se puede cancelar; FHA cobra una prima inicial de 1.75% más una prima anual que, con menos de 10% de pago inicial, dura toda la vida del préstamo.
• A quién le conviene: el buen crédito suele favorecer el convencional. Puntajes más bajos o más deudas suelen favorecer FHA.

Nuestra guía FHA vs convencional en Miami-Dade los compara en detalle. Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy en ambos.

QMS Lending (NMLS #1781090) es un bróker hipotecario independiente en Miami, FL, que compara más de 100 prestamistas en español o en inglés. Cotizamos préstamos convencionales al lado de FHA para que vea el pago total y el dinero para el cierre lado a lado. Sujeto a aprobación de crédito.