Refinanciar en Miami: costos locales, sorpresas en el escrow y obstáculos del condo

Respuesta corta

Refinanciar en Miami cuesta doc stamps de Florida de $0.35 por cada $100 e impuesto intangible de $2 por cada $1,000 sobre el préstamo nuevo, o sea $1,750 y $1,000 en un refinanciamiento de $500,000, más título, tasación y cargos del prestamista. Dos temas locales deciden muchos refinanciamientos en Miami: una cuenta de escrow nueva calculada con valores tasables y primas de seguro en aumento, y los edificios de condominio que tienen que pasar la revisión del prestamista. El ahorro tiene que pagar los costos antes de que venda o refinancie otra vez.

Empiece con el cálculo del punto de equilibrio

Nuestra guía de refinanciamiento en Florida explica cada tipo de refinanciamiento, y nuestra guía del punto de equilibrio muestra la cuenta: los costos totales divididos entre el ahorro mensual dan los meses que tarda en recuperar el dinero. Si se va a mudar o refinanciar otra vez antes de eso, el refinanciamiento no conviene.

Miami le agrega dos detalles a esa cuenta. Su pago nuevo incluye el escrow de impuestos y seguro, que en Miami puede cambiar más que el capital y el interés. Y si tiene un condo, el edificio puede frenar el préstamo aunque su crédito sea muy bueno. Abajo explicamos ambos temas y los impuestos de Florida que paga todo refinanciamiento en Miami.

Costos de refinanciar en Miami-Dade, a octubre de 2026

• Doc stamps sobre el pagaré nuevo: $0.35 por cada $100. La ley de Florida tiene una exención limitada para un pagaré de renovación firmado solo por el deudor original, que extiende solo el balance pendiente y lleva adjunto el pagaré original; si el balance sube, el impuesto se paga solo sobre el aumento. La mayoría de los refinanciamientos con un prestamista nuevo pagan sobre el pagaré completo. Su agente de título confirma cuál aplica.
• Impuesto intangible sobre la hipoteca nueva: 2 milésimas, o $2 por cada $1,000.
• Póliza de título del prestamista con tarifa de reemisión. Las tarifas de título fijadas por Florida incluyen una tarifa de reemisión más baja para refinanciar una propiedad cubierta por una póliza de dueño que aseguró su título. La tarifa de reemisión es de $3.30 por cada $1,000 en los primeros $100,000 de cobertura y $3.00 por cada $1,000 de $100,000 a $1 millón, con un mínimo de $100. Busque la póliza de dueño de su compra y envíenosla.
• Tasación, cargos del prestamista, registro y gastos prepagados como interés, seguro y el depósito del escrow.

Los doc stamps y el impuesto intangible son impuestos del estado, así que son iguales en Miami que en el resto de Florida. Lo que es local es el tamaño de los préstamos en Miami y la cuenta de escrow, que vemos abajo.

Seguro y escrow: por qué su pago nuevo puede no bajar tanto

Cuando refinancia, el prestamista nuevo abre una cuenta de escrow nueva y la calcula con la factura de impuestos y la prima de seguro de hoy, no con las de cuando usted compró.

Los impuestos suben más rápido que los valores. El registro preliminar 2026 del Tasador de Propiedades de Miami-Dade muestra que en todo el condado el valor de mercado de las casas unifamiliares subió 2.1% frente a 2025, pero el valor tasable subió 7.7%. En condos y cooperativas, el valor de mercado bajó 0.8% mientras el valor tasable subió 4.1%. Los dueños cuyo valor evaluado está por debajo del tope de Save Our Homes, y los que no tienen homestead, ven que su valor tasable se va poniendo al día con el tiempo. La tasa de operación y de deuda de la propia Ciudad de Miami es de 7.1080 y 0.2536 milésimas en las tasas propuestas de 2026, igual que en 2025, antes de los impuestos del condado y de las escuelas.

El depósito de escrow al cierre. Bajo las reglas federales su prestamista puede cobrar lo suficiente para que la cuenta no quede en negativo, más un colchón de hasta dos meses de pagos estimados. Su administrador anterior le devuelve el balance del escrow viejo después de pagar el préstamo, normalmente unas semanas después, así que por un tiempo corto puede estar pagando ambos.

Se vuelve a revisar el seguro. El prestamista nuevo necesita prueba del seguro de la casa y, cuando aplique, del seguro de inundación, con el nombre del prestamista nuevo. Si su póliza se renueva pronto, un cambio en la prima puede mover su pago nuevo. Pida a su agente que envíe la página de declaraciones y, en casas viejas, su informe de mitigación de viento y la inspección de 4 puntos.

Obstáculos para refinanciar un condo en Miami

En el tercer trimestre de 2026, MIAMI REALTORS contó 582 ventas de condos y townhouses en la Ciudad de Miami con una mediana de $555,000, 4.3% menos que un año antes, y 16.8 meses de inventario. Para un refinanciamiento eso significa dos cosas:

• Riesgo en la tasación. Con más inventario y precios más flojos, un condo puede tasarse por debajo de lo que usted espera. Un valor más bajo sube su relación préstamo-valor, lo que puede cambiar el precio o exigir seguro hipotecario.
• La revisión del edificio. Un prestamista convencional tiene que encontrar el proyecto elegible. Según las reglas de Fannie Mae, un edificio que necesita reparaciones críticas, tiene una derrama ligada a una reparación crítica sin hacer, o tiene un informe de inspección de los últimos 3 años que muestra reparaciones críticas, no es elegible hasta que se termine el trabajo.

Las reglas de Florida sobre la inspección milestone y el SIRS sacan a la luz estos problemas en las torres viejas. Antes de que pague una tasación, pedimos a la asociación el cuestionario y el estado de las inspecciones. Si hoy el edificio no es elegible, las opciones incluyen un streamline de FHA o VA si ya tiene un préstamo FHA o VA, un préstamo para condo no warrantable, o esperar a que terminen las reparaciones.

Opciones streamline y un ejemplo

• Streamline de FHA: solo para un préstamo FHA existente. Deben pasar al menos 210 días desde el cierre y al menos seis meses desde el primer pago, sin más de un atraso de 30 días en los últimos seis meses. No se exige tasación, no se permite sacar efectivo, y el refinanciamiento tiene que bajar su tasa o su plazo.
• IRRRL de VA: solo para un préstamo con respaldo de VA existente. Usted certifica que vive o vivió en la casa, y puede aplicar el cargo de financiamiento de VA. Las reglas de la garantía VA exigen que el refinanciamiento pase una prueba de recuperación de costos.
• Convencional de tasa y plazo: con cualquier prestamista, pero necesita una propiedad elegible, normalmente una tasación y la revisión del condo.

Solo como ejemplo. Un propietario en Miami refinancia un balance de $500,000 en un préstamo convencional nuevo de $500,000 con otro prestamista. Los doc stamps son $1,750 y el impuesto intangible $1,000. Una póliza de título del prestamista con tarifa de reemisión cuesta $330 por los primeros $100,000 más $1,200 por los siguientes $400,000, o $1,530. Con tasación y cargos del prestamista, supongamos $7,500 en total. Si el pago nuevo baja $250 al mes después del escrow, el punto de equilibrio es de 30 meses.

Las tasas cambian a diario; llámenos para el precio de hoy. QMS Lending (NMLS #1781090) es un broker hipotecario independiente en Miami, FL, fundado en 2018, que trabaja con más de 100 prestamistas en español y en inglés. Las tasas cambian a diario; llámenos para el precio de hoy. Puede calificar; todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito. Contáctenos o llame al 305-425-1990, y vea nuestra página de broker hipotecario en Miami.