Corredor Hipotecario en Highland Beach, FL

Respuesta corta

El condominio mediano en el pueblo de Highland Beach se vendió en $937,500 en el T3 2026, y el 70% de los 27 compradores pagó en efectivo. QMS Lending es un corredor hipotecario independiente que lleva a cada comprador de condo frente al mar, entre Boca Raton y Delray Beach, a los prestamistas, entre más de 100, cuyas reglas de revisión del edificio, seguro y jumbo encajan con la unidad, desde convencional hasta préstamos para condos no warrantable.

Cuánto cuestan los condos y casas en Highland Beach

27 condominios y townhouses cerraron en Highland Beach en el T3 2026 con una mediana de $937,500, 1.8% menos que un año antes, según datos de Florida Realtors publicados por MIAMI REALTORS (a noviembre de 2026). La venta promedio fue de $1,066,167. Como comparación, la mediana de condos del condado de Palm Beach fue $307,500, así que Highland Beach está cerca del triple del condado.

Es un mercado de compradores. La unidad mediana tardó 150 días en ir a contrato, los vendedores recibieron 81.0% del precio original y había 115 propiedades activas, o 8.2 meses de oferta. Hay espacio para negociar, y tiempo para leer los documentos del edificio antes de que termine su período de inspección.

Solo se vendieron 2 casas unifamiliares en el T3 2026, con una mediana de $11,150,000 y 8 en el mercado. Las casas aquí se compran con jumbo o en efectivo.

El pueblo se incorporó en 1949 y tenía 4,295 residentes en el censo de 2020, con 4,338 viviendas, 43.7% vacías el día del censo, señal de cuántas unidades son segundas residencias de temporada. Su código postal es 33487.

La ley de seguridad de condominios y los edificios de Highland Beach

Casi todos los condos de Highland Beach están en torres de altura media o alta sobre A1A, así que las reglas estatales posteriores a Surfside aplican a casi toda compra. Muchos de estos edificios ya tienen edad para su primer o segundo ciclo de milestone.

La Ley 553.899 de Florida (versión 2026) exige una inspección milestone en edificios de condominio o cooperativa de tres pisos habitables o más antes del 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años, y luego cada 10 años. El oficial de construcción local puede adelantar la primera a los 25 años si el edificio está cerca del agua salada. La fase uno es una revisión visual de un ingeniero o arquitecto; si encuentra deterioro estructural importante, sigue la fase dos con pruebas, y las reparaciones deben empezar dentro de 365 días del informe de la fase dos.

La Ley 718.112 añade el estudio de reservas de integridad estructural (SIRS): techo, estructura, protección contra incendios, plomería, electricidad, impermeabilización y pintura, ventanas y puertas exteriores, revisado al menos cada 10 años. Las asociaciones controladas por los dueños debían terminarlo antes del 31 de diciembre de 2025, o junto con una milestone que vence el 31 de diciembre de 2026, y nunca después de esa fecha. En presupuestos aprobados desde el 31 de diciembre de 2024, la junta no puede eliminar ni reducir las reservas de esos componentes.

Hay dos válvulas de alivio. La junta puede pausar o reducir el aporte a reservas por hasta dos presupuestos anuales (presupuestos aprobados hasta el 31 de diciembre de 2028) para pagar reparaciones de la milestone, con el voto de la mayoría de todos los dueños. Y las reservas se pueden financiar con cuotas especiales, una línea de crédito o un préstamo. De cualquier forma, el dinero sale de los dueños, así que lea el presupuesto, el SIRS y las actas de la junta de los últimos 12 meses antes de firmar.

Condo warrantable, no warrantable y cuotas especiales

Antes de financiar un condominio, el prestamista revisa el edificio con un cuestionario de condominio, el presupuesto y el seguro. La Guía de Venta de Fannie Mae (tema con fecha del 5 de agosto de 2026) considera no elegible un proyecto que necesita reparaciones críticas, incluidas reparaciones sin fondos de más de $10,000 por unidad que deben hacerse dentro de 12 meses, o que no pasó una inspección de seguridad estatal o local obligatoria. Toda inspección estructural de los últimos tres años debe revisarse.

Una cuota especial ligada a una reparación crítica que todavía no se ha hecho también deja al proyecto como no elegible. Cuando la obra termina y un ingeniero la documenta, el edificio puede volver a ser elegible.

• Warrantable: un condo warrantable puede usar financiamiento convencional, y FHA si el proyecto está aprobado.
• No warrantable: un condo no warrantable necesita un préstamo para condo no warrantable de un prestamista de cartera o non-QM. Espere más pago inicial, más reservas y una revisión completa del edificio.
• ¿Ya es dueño y le llegó una cuota? Un HELOC o una segunda hipoteca fija puede pagarla sin tocar su primera hipoteca, sujeto a aprobación de crédito.

En un edificio donde el 70% de los compradores paga en efectivo, el comprador con préstamo compite en condiciones. Una preaprobación completa que ya incluye la revisión del edificio hace que su oferta se parezca más a una de contado.

Números jumbo con la mediana de Highland Beach

El límite conforme de 2026 para una unidad es $832,750 (FHFA), y el límite FHA de una unidad en el condado de Palm Beach es $667,000 (HUD), a noviembre de 2026. Con la mediana de $937,500:

• 20% de pago inicial ($187,500) deja un préstamo de $750,000, bajo el límite conforme.
• 10% de pago inicial deja $843,750, por encima del límite, así que pasa a ser un préstamo jumbo.
• Con 20% de pago inicial, cualquier precio sobre unos $1,040,938 lleva el préstamo a jumbo. La venta promedio del pueblo, $1,066,167, ya está ahí.

Los prestamistas jumbo y de condos no warrantable miran mucho las reservas, a menudo varios meses de pagos más cuotas. Muchos compradores en Highland Beach son jubilados o trabajan por cuenta propia; los préstamos con estados de cuenta bancarios y las opciones basadas en activos pueden servir, y quienes compran desde el exterior pueden preguntar por préstamos para extranjeros.

Impuestos de cierre en Florida sobre el préstamo: los doc stamps del pagaré son $0.35 por cada $100 y el impuesto intangible es 2 milésimas, o unos $2,625 y $1,500 en una hipoteca de $750,000.

Zonas de inundación, viento y Citizens

Los mapas actualizados de FEMA del condado de Palm Beach entraron en vigor el 20 de diciembre de 2024 y agregaron a miles de residentes del este del condado a zonas de alto riesgo. Highland Beach es una franja estrecha entre el océano y el Intracoastal. La tabla del Sistema de Clasificación Comunitaria (CRS) del condado (a abril de 2023) pone a Highland Beach en Clase 10, es decir, sin descuento CRS en las primas de inundación; confirme la clase actual con el pueblo.

Frente al océano, los mapas de FEMA muchas veces muestran zonas VE (alto riesgo costero, con oleaje) junto a la playa y zonas AE del lado del Intracoastal. Si el edificio está en zona especial de riesgo de inundación, el prestamista exige seguro de inundación. En un condo, eso empieza con la póliza maestra de inundación de la asociación; en una casa, es su propia póliza. Un certificado de elevación ayuda a calcular la prima. Lea qué significa una zona de inundación para su préstamo.

El viento es la otra partida grande. Muchas asociaciones y dueños en la costa terminan con Citizens Property Insurance. Citizens ahora exige seguro de inundación en pólizas residenciales personales con cobertura de viento: desde el 1 de julio de 2023 en zonas de riesgo de FEMA, y según el costo de reposición de la vivienda en las demás ($600,000 o más desde el 1 de enero de 2024, $500,000 desde 2025, $400,000 desde 2026, y todas las demás desde el 1 de enero de 2027). Las pólizas de dueños de unidades de condominio están excluidas, pero la póliza maestra de la asociación y su HO-6 siguen pesando en su pago mensual. El prestamista cuenta las cuotas y el seguro en su relación deuda-ingreso, así que pida temprano una cotización de la póliza maestra y un binder del HO-6.

Impuestos a la propiedad y la Enmienda 3

El total del distrito de Highland Beach fue de 15.8455 milésimas en 2025 (código 24984), según el Tasador de Propiedades del condado de Palm Beach. Con las tasas propuestas de 2026 (pueblo 3.4227 más 0.1648 de deuda, condado 4.5000 más 0.0210 de deuda, escuelas 3.2480 y 3.0390, Children's Services 0.4908, Health Care District 0.6561, SFWMD 0.2301 combinado, FIND 0.0270) da unas 15.80 milésimas, cerca de 1.58% (a noviembre de 2026). El total del pueblo no incluye los impuestos de bomberos ni biblioteca del condado.

En un condo de $937,500 sin exenciones son unos $14,800 al año. El dueño con homestead recibe $25,000 de descuento en todos los impuestos más hasta $25,722 adicionales en impuestos no escolares (monto de 2025), y la estimación baja a unos $14,170. El tope Save Our Homes se reinicia cuando usted compra, así que calcule con su precio, no con la factura del vendedor.

La Enmienda 3 se aprobó el 3 de noviembre de 2026 (cerca de 62%, extraoficial hasta la certificación). La exención homestead en impuestos no escolares sube a $150,000 en 2027 y $250,000 en 2028, y se ajusta por inflación desde 2029. Quienes se hagan residentes permanentes de Florida después del 31 de diciembre de 2026 empiezan con menos y llegan al monto completo en su quinto año de homestead. El tope de aumento de tasación para propiedades sin homestead baja de 10% a 5% desde el 1 de enero de 2027 (impuestos no escolares). Los impuestos escolares no cambian y las primeras facturas afectadas llegan en noviembre de 2027. Ejemplo aproximado con las tasas de hoy: en ese condo de $937,500 con homestead, la exención mayor podría bajar la factura unos $940 en 2027 y $1,900 en 2028. Quien compra como segunda residencia no recibe el homestead, pero sí el tope de 5% después de su primera tasación.

Lea cómo funciona la exención homestead y solicítela antes del 1 de marzo del año siguiente a su mudanza.

Cómo trabajar con QMS Lending en Highland Beach

QMS Lending es un corredor hipotecario independiente en Miami, FL, fundado en 2018 (NMLS #1781090) y dirigido por su presidente Michael Fernandez (NMLS #1491775). Comparamos más de 100 prestamistas, algo clave en la costa: las reglas de revisión de condominios, los requisitos de inundación y viento y los límites jumbo cambian de un prestamista a otro. Tenemos 4.9 estrellas con más de 200 reseñas en Google y atendemos en inglés y español.

Mándenos el nombre del edificio en privado, el presupuesto de la asociación, los resúmenes de la milestone y del SIRS y cualquier aviso de cuota especial antes de hacer una oferta. Le diremos si el edificio encaja con convencional, jumbo o no warrantable, y cuánto pago inicial y reservas necesita. Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito y evaluación. Oficina: 3105 NW 107th Ave Ste 400-O6, Doral, FL 33172.

Ayuda para el pago inicial en Highland Beach

• Florida Hometown Heroes Hasta 5% del primer préstamo ($10,000 a $35,000), segunda hipoteca diferida al 0%, para compradores primerizos elegibles que trabajan tiempo completo para un empleador de Florida. Confirme si hay fondos. ↗

Ciudades cercanas

Boca RatonDelray BeachOcean Ridge